Новости
 
01 июля 2017

Реновация: мнения и сомнения

 

Юристы - как лучше защитить права жителей пятиэтажек

Судя по ряду публикаций в российских средствах массовой информации, а также отдельным выступлениям в ходе разного рода публичных обсуждений и мероприятий, поддержанная недавно президентом РФ инициатива правительства Москвы по вопросу разработки программы реновации московского пятиэтажного жилищного фонда подвергается довольно интенсивной критике. При этом высказываются разнообразные противоречивые суждения относительно тех скрытых политических и экономических целей, достижение которых послужило, по мнению критиков, истинным мотивом выдвижения идеи реновации.

На сегодняшний день такие суждения с равной долей вероятности могут соответствовать действительности или быть ошибочными, оценить их истинность будет возможно, да и то лишь с относительной уверенностью, только в ходе и по результатам реализации программы реновации жилищного фонда, если она будет принята и утверждена в установленном законом порядке.

Наряду с отмеченными суждениями попутно высказываются критические замечания и по поводу некоторых правовых вопросов, связанных с реновацией. Коснемся некоторых из них.

Инициатива по разработке программы подвергается довольно интенсивной критике

Сначала несколько слов о самом понятии реновации жилищного фонда, которое иногда упоминается с ироническими комментариями как нечто экзотическое и не известное ранее. Между тем это понятие уже около полутора десятков лет существует в московском законодательстве и означает согласно постановлению правительства Москвы от 21.01.2003 N 28-ПП замену не подлежащего сохранению жилищного фонда путем его сноса и капитального жилищного строительства на высвобождаемой территории. В федеральном законодательстве понятие "реновация жилищного фонда" пока действительно отсутствует, но оно, как представляется, должно получить свое раскрытие на уровне федерального закона, разработка которого осуществляется в настоящее время.

Довольно много сомнений выражается по поводу правомерности начавшегося 15 мая в Москве голосования по вопросу о включении многоквартирных домов в проект программы реновации. Порядок этого голосования установлен постановлением правительства Москвы от 2 мая 2017 г. N 245-ПП. Много критики высказывается, в частности, в отношении п.6.10 Порядка голосования, согласно которому многоквартирный дом считается поддержанным для включения в проект программы реновации, если за включение проголосовали более 2/3 от общего числа квартир в таком доме. Может быть, необходимо единогласное решение собственников квартир по этому вопросу?

Здесь следует обратить внимание на то, что в постановлении от 2 мая речь идет вовсе не о принятии отдельными собственниками или собраниями собственников решений, непосредственно направленных на наступление гражданско-правовых последствий. Постановление, как следует из его названия, имеет своей целью только учесть мнение населения по проекту программы реновации московского жилищного фонда. Поэтому предписания ст. 158 Гражданского кодекса РФ о форме сделки на случай выявления и учета мнения населения по вопросу, который субъект Федерации (в данном случае - город Москва) предполагает общественно значимым, не распространяются. Поэтому правительство Москвы было вправе по своему усмотрению определить порядок выявления и учета мнения населения по поводу реновации пятиэтажек. Понятно, что это мнение может послужить лишь ориентиром при принятии правительством Москвы последующих решений, в том числе и решения об отказе от продолжения действий по разработке программы реновации. Следовательно, не вызывает принципиальных возражений оценка правительством Москвы мнения населения относительно включения дома в проект реновации в порядке частичной аналогии с теми правилами, которые установлены в Жилищном кодексе РФ для принятия собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме решений по наиболее значимым для них вопросам.

Реновация - не нечто экзотическое. В московском законодательстве это понятие существует уже полтора десятка лет

Вполне обоснованным представляется и избранный в постановлении от 2 мая подход к учету мнения так называемых "молчунов", отраженный в п. 6.5 постановления. Этот подход не вступает в противоречие со ст. 158 Гражданского кодекса РФ, которая, по общему правилу, не допускает совершение сделок путем молчания - как отмечалось выше, выражение лицом своего мнения по поводу реновации пятиэтажек не является сделкой.

В то же время стоит обратить внимание на п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в котором устанавливается презумпция разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Почему же следует, отступая от нее, предполагать жителей пятиэтажек настолько неразумными, чтобы они, зная об установленных в официально опубликованном постановлении правилах учета их мнения, не высказались против включения их дома в проект программы реновации, если они действительно были против этого? Полагаю, что достаточных оснований для такого предположения не усматривается.

Поскольку реализация программы реновации потребует перехода в собственность города Москвы многоквартирного дома вместе с земельным участком, на котором он расположен, часто возникает вопрос о том, можно ли будет считать такое изъятие осуществляемым для целей удовлетворения государственных или муниципальных нужд.

При ответе на этот вопрос следует учитывать постановление Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года N 14. В нем разъясняется, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков, например, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений. Думается, сюда с полным основанием может быть отнесена и, если верить сообщениям о проведенных технических исследованиях, необходимость масштабной реновации того пятиэтажного жилищного фонда, срок эксплуатации которого истекает в недалеком будущем. Несоответствие этого жилищного фонда современным требованиям комфорта и безопасности является настолько общеизвестным обстоятельством, что оно не нуждается в подтверждении его специальными исследованиями.

В то же время опасения по поводу того, что связанный с реновацией законопроект в том его виде, в каком он был внесен в Государственную Думу, в случае его принятия вступит в противоречие в действующими федеральными законами, в том числе Жилищным, Гражданским и Градостроительным кодексами, не лишены оснований. Возможно, не самым удачным способом устранения этих противоречий является попытка разрешить их в основном путем внесения изменений в Закон о статусе столицы Российской Федерации.

Представляется целесообразным внесение в кодифицированное федеральное законодательство как определения реновации вообще, так и реновации жилищного фонда в частности. Желательно также включение принятия решения о сносе многоквартирного дома в порядке реновации в компетенцию общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, внесение в гражданское законодательство необходимых уточнений и дополнений в основания прекращения права собственности, и др. Будем надеяться, что четкая работа законодателя поможет успешному развитию весьма нелегкого процесса реализации вполне здравой и направленной на улучшение жизни людей идеи.

P.S. Следует напомнить, что член нашего Клуба, Генеральный директор, главный архитектор ООО «Архитектурная мастерская Кротова А.В.», Почетный архитектор Москвы Алексей Кротов  около 10 лет назад после сотен испытаний разработал перспективный и экономичный проект реконструкции «пятиэтажек не сносимой серии» (эти дома общей площадью 25 млн кв. м не вошли в  Программу по сносу ветхого и аварийного жилья). К сожалению, несмотря на принятые Клубом меры, план реконструкции  Кротова не дошел до центральной власти, однако 9-этажный дом, построенный по лекалам Кротова на месте старого 5-этажного  дома, свыше пяти  лет украшает Тушинский бульвар в Москве. В современном градостроительном законодательстве  отсутствуют понятия «реновация» и «реконструкция». В силу различных причин, в том числе материального характера, к проекту архитектора Кротова надо бы вернуться, поскольку он более реальный и лучше проработан.   

Текст: Александр Эрделевский, профессор Российского экономического университета им. Плеханова, доктор юридических наук; Российская газета







© РОО «Клуб деловых людей Вологодского землячества», 2011
Электронная почта: kdl_vz@mail.ru