Несколько практических советов начинающим квартирным рантье

Такое случается – вдруг в вашем распоряжении оказывается свободная квартира: вы решили переехать за город или к родственникам, купили новое жилье или получили жилплощадь в наследство от бабушки. В любом случае вам есть, где жить, и свободную квартиру вы решаете сдать в аренду.  Но вы в этом деле новичок, слабо представляете себе порядок действий и немного беспокоитесь. Проект «Недвижимость Mail.ru» подготовил несколько практических советов для тех, кто впервые решил сдать жилье.

Ищите среди подобных

В первую очередь, нужно назначить правильную арендную ставку, то есть ежемесячный платеж. Если вы недооцените квартиру - получите меньше денег, чем могли бы. А если, наоборот, вы цену завысите, можете очень долго ждать арендаторов. Приценитесь, изучите объявления, посмотрите, по какой ставке сдаются квартиры с подобными характеристиками. Здесь многое имеет значение: район, тип и возраст дома, количество комнат, состояние квартиры, наличие мебели, расстояние до метро и остановок наземного транспорта и наличие магазинов рядом с домом.

Не ставьте джакузи в панельной пятиэтажке

Хорошо бы, конечно, чтобы жилье было отремонтировано и имело, что называется, свежий вид. Такие квартиры находят арендаторов гораздо быстрее, чем «убитые». Но нужно правильно понимать уровень и класс самого дома и района. Риелторы, например, рекомендуют не вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт, если квартира расположена в старом панельном доме в спальном районе. Для такого жилья достаточно косметического ремонта.

«Люди, которые готовы платить деньги за бизнес-класс, не будут снимать квартиру в обычном доме, - подсказала первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. - Помимо хорошей квартиры, они хотят получить места в паркинге, огороженную территорию и чистый охраняемый подъезд. И если вы отделаете квартиру на уровне «люкс» в панельной девятиэтажке, а подъезд при этом останется грязным, сдать ее за желаемую стоимость будет  невозможно, все равно придется снижать цену до экономкласса. И получится, что вложенные в ремонт деньги  потрачены напрасно».

Если говорить о самом ремонте, то лучше избежать радикальных решений (особенно, если у вас простое жилье): сноса стен, вычурного дизайна и меблировки, непривычных или агрессивных цветов. Интерьер должен быть простым, но таким, чтобы он мог понравиться многим. Не нужно никаких фикусов, скатертей и картинок на стенах – с дальнейшим оформлением жилища арендатор вполне справится сам. Главное, чтобы нашлось место для стиральной машины, работали все розетки и сантехника, закрывалась балконная дверь, не заедал дверной замок, не протекал и не ревел холодильник. А также желательно, чтобы в помещениях, которыми будет пользоваться арендатор, не было ваших вещей (за исключением необходимой мебели), которые ему придется переставлять с места на место.

«Слейте инфу» агентам

Если вы не хотите сдавать жилье абсолютно посторонним людям, смело подключайте «сарафанное радио». Очень часто оказывается, что друзья соседей или родственники знакомых как раз ищут квартиру. Объявление также можно опубликовать на своей страничке в соцсетях – там подобная информация разлетается мгновенно.

Если вам все равно или вы предпочитаете не иметь финансово-договорных отношений со знакомыми, выходите на рынок недвижимости. Можно разместить объявление на профессиональных интернет-ресурсах или обратиться к риелторам. В обоих случаях это вам ничего не будет стоить.  В России риелторские услуги по сдаче квартир внаем обычно оплачивает арендатор, а собственник просто размещает информацию в базе данных агентства. Хотя если вы решите заключить с агентством эксклюзивный договор на  подбор арендатора в строгом соответствии с пожеланиями, придется тоже заплатить комиссионные.

«Сложно сказать, каких арендодателей необходимо избегать, поскольку практически невозможно предугадать, как будет себя вести собственник,  исходя из его внешнего вида, наличия или отсутствия у него высшего образования и престижной работы, - прокомментировала  Мария Жукова. - Основные трудности в арендных отношениях  возникают в первую очередь из-за недопонимания между собственником и арендатором, когда некоторые существенные нюансы не обсуждаются, или обсуждаются, но не фиксируются в договоре, что вызывает потом в спорной ситуации конфликты».

Договоритесь на бумаге

Коммунальные платежи обычно ложатся на собственника квартиры. На нанимателя возлагаются платежи за свет и за воду, если установлены приборы учета, а также за телефонные переговоры. Все эти моменты указываются в договоре, который как раз и ограждает от большинства проблем, которые могут возникнуть.

«Основные пункты договора – это сумма и дата платежей, срок проживания, -  рассказала Галина Киселева, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость». - Также перечисляются все, кто будет проживать в квартире. Если у арендатора есть животное, то это также следует оговорить заранее. Дополнительно составляется акт приема-передачи имущества, где перечисляется все ценное, что находится в квартире, а также указываются недостатки. Таким образом, будут защищены обе стороны. Если у владельца есть особые требования, их также обсуждают с арендатором и прописывают в договоре. Например, как часто хозяин будет приезжать в квартиру. Можно, скажем, прописать, что владелец будет посещать арендаторов один раз в месяц по взаимной договоренности в их присутствии».

Указываются и другие важные детали. Например, с момента подписания договора владелец обязан предоставить нанимателю в пользование квартиру и имущество, находящееся в этом жилом помещении, устранять все неполадки и  недостатки сдаваемого помещения, не продавать квартиру до момента расторжения договора аренды и так далее. Со своей стороны наниматель может пользоваться нанятым помещением и при этом обязан своевременно вносить установленную плату за аренду и оплачивать телефонные переговоры, а также электроэнергию и воду, если в квартире установлены приборы учета. Если арендатор хочет сделать в квартире ремонт, то он имеет на это право только с разрешения владельца.

При всем этом важно помнить, что идеальные арендатор и арендодатель – те, кто соблюдает договоренности.

Мария Мягкова